Un héritier peut il bloquer une vente ?

La question de savoir si un héritier peut bloquer une vente réapparait souvent en matière de litige successoral. En effet, il se peut que l’un des héritiers s’oppose à la vente du bien alors que ladite vente apparait nécessaire et dans l’intérêt de l’ensemble des héritiers.

Cette page rédigée par un Avocat spécialisé en indivision et succession traite d’une situation dans laquelle un héritier indivisaire, et au-delà, un indivisaire, refuse de donner son accord à la vente du bien.

En résumé :

Un héritier peut bloquer une vente si celle-ci porte sur un bien indivis et qu’il ne donne pas son consentement, conformément au principe d’unanimité requis pour les actes de disposition dans l’indivision (article 815-3 du Code civil). Toutefois, des exceptions existent : les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis peuvent demander une autorisation judiciaire pour vendre le bien. De plus, si le refus d’un héritier met en péril l’intérêt commun, un juge peut autoriser la vente malgré l’opposition.

Pour en savoir plus : bien en indivision désaccord vente

1- Possibilité pour un héritier de bloquer la vente d’un bien indivis

En matière d’indivision, la règle générale est que les actes de disposition concernant les biens indivis, tels que la vente d’un bien immobilier, nécessitent le consentement unanime des coïndivisaires. Cette règle est prévue par l’article 815-3 du Code civil.

Ainsi, un héritier peut bloquer la vente d’un bien indivis puisque la vente d’un bien indivision requiert l’accord de tous les indivisaires, à savoir de tous les héritiers faisant partie de l’indivision. En cas de désaccord sur la vente du bien en indivision, les autres indivisaires et héritiers ne pourront ainsi procéder à la vente.

Parfois, la situation de blocage a des conséquences sur l’ensemble des biens compris dans l’indivision successorale, et non uniquement sur un seul bien. On parle en ce sens de « blocage de l’indivision ».

2- Comment les autres héritiers peuvent-il agir pour éviter que la vente soit bloquée ?

Cas particulier de la vente à la majorité des deux tiers des droits indivis

• Le notaire doit notifier aux indivisaires minoritaires le projet de vente par acte d’huissier.
• Les indivisaires minoritaires disposent d’un délai de 3 mois pour manifester leur opposition à la vente auprès du notaire.
• En cas d’opposition ou de silence, le tribunal peut décider d’autoriser la vente, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

Cette procédure vise à éviter les situations de blocage tout en respectant les droits des indivisaires minoritaires.

Autres cas

Même si un héritier peut bloquer la vente d’un bien indivis pendant un certain temps, l’autre héritier ou les autres héritiers peuvent agir en justice en vue d’obtenir :

• soit l’autorisation du juge statuant en la forme des référés de vendre le bien même en cas de refus d’un indivisaire,
• soit la vente par licitation du bien (partage judiciaire).

S’agissant du premier point, les pouvoir du juge se limitent à trancher un conflit entre héritiers indivisaires et ne peuvent aller au-delà. Le juge des référés ne pourra pas, notamment, tranche un conflit concernant la question de la validité d’une promesse de vente.

Pour en savoir plus sur le deuxième point : vente par licitation du bien indivis.

Ces mécanismes judiciaires permettent à un héritier d’agir en justice, via son Avocat en droit des successions, afin par exemple de faire vendre une maison sans l’accord d’un héritier.

CA Nîmes, 19-04-2021, n° 20/00481

« L’article 815-6 alinéa 1 du code civil dispose que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

A l’appui de ces dispositions, les consorts A, B et Teste demandent à être autorisés à passer outre le refus de M. Ai A et de les autoriser à régulariser seuls l’acte de vente au profit de consorts Al An. Ai A s’oppose à cette vente et invoque l’existence d’un avant-contrat de vente signé le 18 décembre 2014 par lequel les consorts A, B et Teste se sont engagés à vendre à son profit et au profit de son fils, M. Ap A, le bien immobilier indivis. Il soutient que ce compromis étant de plein effet, l’immeuble n’est plus disponible et il ne peut être propos à la vente à un autre acquéreur. Il conteste avoir signé le document intitulé « annulation d’avant-contrat » qu’il indique être un faux.

Le président du tribunal judiciaire saisi sur le fondement de l’article 815-6 du code civil statue en la forme des référés, ce qui lui permet de statuer au fond et de disposer de pouvoirs étendus, pouvant aller jusqu’à autoriser des actes de disposition. Ainsi, les indivisaires peuvent obtenir sur ce fondement, si l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision sont démontrés, l’autorisation de conclure seuls, outre le refus de l’un d’eux, un acte de vente d’un bien indivis.

Toutefois, la compétence qui est ainsi reconnue au président du tribunal du tribunal judiciaire, saisi en la forme des référés et sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, de trancher les différends relatifs aux modalités d’exercice des droits indivis, n’entraîne pas pour autant compétence pour se prononcer sur des droits qui relèveraient de la compétence exclusive du tribunal judiciaire (Cass. 1re civ, 24 oct. 2012).

Or, en l’espèce, l’examen de la demande des consorts A, B et Teste d’être autorisés à vendre le bien indivis aux consorts Al An malgré l’opposition de M. Ai A suppose, tenant les moyens invoqués par l’intimé, de se prononcer sur la validité du compromis de vente signé le 03 juillet 2019 avec les consorts Al An. En effet, l’autorisation demandée est susceptible de porter atteinte aux droits résultant d’un compromis de vente antérieur signé le 18 décembre 2014 et dont M. Ai A soutient qu’il est de plein effet. Il ne relève pas des pouvoirs du président du tribunal judiciaire saisi sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, et donc chargé de régler les différends relatifs aux modalités d’exercice des droits indivis, de statuer sur la validité du compromis dont il lui est demandé d’autoriser la réitération.

Il résulte de ce qui précède que les demandes tant des appelants que de l’intimé doivent être rejetées en ce qu’elles supposent la résolution de problèmes juridiques qui n’entrent pas dans la compétence du président du tribunal judiciaire saisi sur le fondement de l’article 815-6 du code civil.

Ainsi par substitution de motifs, la décision entreprise sera, en conséquence, confirmée en ce qu’elle a débouté les consorts A, B et Teste de l’ensemble de leurs demandes. Pour les mêmes motifs que ceux adoptés par le premier juge, la décision entreprise sera, également, confirmée en ce qu’elle a débouté M. Ai A de ses demandes. »

Attention au droit de préemption des indivisaires en cas de cession de part indivise