L’estimation d’une maison par le notaire pour une succession

L’estimation d’une maison par le notaire pour une succession peut engendrer des difficultés, notamment lorsque l’un des héritiers ou ayant droit n’est pas d’accord avec l’évaluation qui a été faite par le Notaire en charge du règlement de la succession. Votre Avocat en droit des successions pourra vous accompagner.

L’estimation d’une maison dans le cadre d’une succession est une étape clé pour le calcul des droits de succession. Le notaire joue un rôle essentiel en veillant à ce que la valeur vénale réelle du bien soit prise en compte, évitant ainsi tout risque de sous-évaluation ou de redressement fiscal. Comprendre les méthodes d’évaluation et les obligations du notaire permet aux héritiers d’éviter des erreurs coûteuses.

1- Définition de la valeur vénale réelle

La valeur vénale réelle d’une maison correspond au prix qu’un acheteur pourrait proposer dans des conditions normales de marché. Cette estimation est déterminée à la date du décès du défunt, moment qui constitue le fait générateur de l’imposition. L’objectif est d’évaluer le bien de manière objective, en tenant compte de critères tels que :

l’état général de la maison,
son emplacement,
sa superficie,
les conditions du marché immobilier,
d’éventuelles contraintes juridiques (bail en cours, servitudes, indivision).

2- Le rôle du notaire dans l’évaluation

Bien que le notaire ne soit pas obligé de réaliser lui-même une expertise, il a l’obligation de vérifier la valeur déclarée par les héritiers. Son rôle repose sur trois principes :

2.1- Devoir d’alerte

Le notaire doit signaler toute sous-évaluation manifeste du bien. S’il dispose d’éléments laissant supposer une valeur réelle plus élevée que celle déclarée, il doit informer les héritiers des risques fiscaux encourus.

2.2- Obligation d’information et de conseil

Le notaire est tenu d’assurer une transparence totale vis-à-vis des héritiers. Il doit leur fournir toutes les informations nécessaires sur les méthodes d’évaluation et leurs implications.

2.3- Vérification des données

Avant de procéder à l’évaluation, le notaire consulte des sources officielles telles que les bases de données immobilières et les actes de vente antérieurs, afin de garantir une estimation fiable.

3- Méthodes d’évaluation d’une maison dans une succession

3.1- Méthode par comparaison

L’évaluation par comparaison repose sur l’analyse des ventes récentes de biens similaires situés dans la même zone géographique. Les critères pris en compte sont :

la surface,
l’état du bien,
la localisation,
les conditions juridiques du bien.

3.2- Application de décotes

Lorsque le bien est soumis à des contraintes particulières, des abattements peuvent être appliqués. Par exemple :

occupation du bien : une maison louée peut voir sa valeur réduite de 10 à 40 % selon les conditions du bail,
travaux importants à réaliser,
bien en indivision.

3.3- Méthode par le revenu

Cette méthode s’applique aux biens locatifs en multipliant le loyer annuel par un taux de capitalisation correspondant au marché. Toutefois, cette approche est jugée plus arbitraire par les tribunaux.

3.4- Expertise immobilière

En cas de doute ou de litige, une expertise immobilière peut être sollicitée. L’administration fiscale peut d’ailleurs demander une rectification si elle juge la valeur vénale sous-évaluée.

4- Conséquences d’une mauvaise évaluation

Une estimation erronée peut entraîner des risques financiers :

une sous-évaluation expose les héritiers à un redressement fiscal,
une surévaluation peut conduire à un paiement excessif des droits de succession,
en cas de litige, les héritiers peuvent saisir la commission départementale de conciliation.

En cas de désaccord ou d’incertitude concernant l’estimation d’une maison pour comprise dans l’actif successoral, il est possible de solliciter du tribunal la désignation d’un Expert qui sera chargé d’effectuer une nouvelle estimation.

Pour tout litige successoral, faites vous accompagné par un Avocat spécialisé en droit successoral.

Exemple : CA Rennes, 07-09-2021, n° 19/00894

« 3°/ Sur la demande de désignation d’un expert pour évaluer les immeubles dépendants de la succession et de prisée des biens meubles

M. Aa A B conteste l’évaluation des immeubles de Plestin-Les-Grèves et de Botsorhel faite par Me Guimberteau, en faisant valoir qu’il existe une différence significative avec les estimations effectuées par son propre notaire d’une part. D’autre part, il rapelle que la maison de Botsorhel, édifiée sur un terrain commun acquis du chef de la communauté, ne peut être considérée en vertu des règles de l’accession, comme un bien propre de la défunte .

Il ressort des projets d’attestation immobilière et de déclaration de succession que la maison de Plestin-les-Grèves a été évaluée à la somme de 160.000 ‘ Tandis que la maison de Botsorhel a été estimée à 150.000 ‘ :

-10.000 ‘ pour le terrain acquis du chef de la communauté

-140.000 ‘ pour la maison construite par Mme Le Boulanger seule durant son veuvage.

D’après son courrier du 4 novembre 2016, Me De Lambilly, notaire à Belle Isle en Terre a estimé la maison de Plestin-les-Grèves entre 190 000 ‘ et 200 000 » et celle de Botsorhel entre 150 000 et 160

La cour observe que la différence entre les deux estimations est significative s’agissant de la maison de Plestin-Les-Grèves.

D’autre part, s’agissant de la maison de Botsorhel, Me Guimberteau a retenu que la part en pleine propriété appartenant à Mme Ao veuve Le Boulanger était de 145.000 » soit la moitié du terrain ( 5.000 ‘ ) et la totalité de la maison ( 140.000 ‘ ), alors que la maison est en indivision.

Il importe de déterminer quels sont exactement les droits de la défunte dans la maison de Botsorhel, celle-ci n’ayant pu, par ses dispositions testamentaires, céder plus de droits qu’elle n’en avait sur ce bien.

Il convient donc de désigner un expert aux fins d’évaluer les deux maisons dépendant de la succession. S’agissant de la maison de Botsorhel, il appartiendra à l’expert de déterminer la valeur du terrain avant la construction de la maison et la valeur du terrain bâti après la construction au moment du décès et à la date la plus proche du partage.

S’agissant de la demande de prisée, M. Aa A B ne justifie pas que l’évaluation faite par le notaire serait sans rapport avec la valeur réelle des biens ou qu’il dépendrait de la succession des meubles d’une valeur telle que leur estimation nécessiterait l’avis d’un homme de l’Art.

Cette demande sera rejetée. »

Cette page a été rédigée par un Avocat Expert en droit des successions à Paris.