Que faire en cas de maison en indivision occupée par un héritier ?
En cas de maison en indivision occupée par un héritier, les autres héritiers ont la possibilité d’une part de réclamer à cet héritier une indemnité d’occupation et d’autre part la vente forcée du bien. L’héritier qui occupe la maison ne pourra y rester que s’il rachète la part des autres cohéritiers.
Cette page a été écrite par un Cabinet d’Avocats spécialisé en droit des successions en France et à l’international.
1- Cas de la maison occupée par un héritier seul ou plusieurs héritiers
Il arrive parfois qu’un héritier occupe la maison en indivision successorale, soit parce qu’il y habité avant même le décès du propriétaire défunt, soit parce qu’il y a déménagé à la suite de l’ouverture de la succession. Cette situation peut s’avérer problématique en cas de désaccord des autres héritiers, qui souhaiteraient, soit que la maison soit louée, soit que la maison soit vendue pour percevoir leur part du prix de vente. Il est en tout cas certain que l’héritier qui occupe la maison ou l’appartement en indivision ne peut exiger le maintien de cette situation à ses autres cohéritiers qui sont en droit de solliciter le partage à tout moment conformément à l’article 815 du code civil.
2- Les demandes qui peuvent être formulées par les autres héritiers
1re demande : le paiement d’une indemnité d’occupation
Face à la situation dans laquelle la maison en indivision est occupée par un héritier, les autres héritiers indivisaires ont la possibilité de lui réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation, dont la valeur équivaut au montant d’un loyer. En cas d’incertitude sur le montant de l’indemnité d’occupation, il peut être utile de faire intervenir une agence immobilière chargée d’évaluer quel loyer moyen aurait pu être perçu par l’indivision successorale si le bien avait été louée pendant la période d’occupation de l’héritier en question.
Pour en savoir plus :
2e demande : le partage judiciaire et/ou la vente forcée du bien
La deuxième demande qui peut être formulée en cas de maison en indivision occupée par un héritier est une demande de vente de la maison à un tiers en vue que la maison soit partagée. Une alternative à la vente du bien est le rachat par l’héritier qui occupe la maison des autres parts indivises appartenant à ses coindivisaires. A défaut de parvenir à une vente amiable, les héritiers indivisaires pourront alors saisir le tribunal pour que le bien soit vendu et que le produit de la vente soit partagé entre tous les indivisaires. Le bien en indivision sera alors vendu par licitation forcée à la barre du tribunal et le prix réparti entre les héritiers.
A noter également qu’il existe une procédure spécifique accélérée lorsque les indivisaires reçoivent une offre d’achat qu’ils souhaitent accepter mais qui est refusée par l’héritier qui occupe la maison seul. Cette procédure permet aux indivisaires de demander au juge l’autorisation de vente le bien au prix d’achat proposé outrepassant le refus de l’héritier récalcitrant. Pour en savoir plus : 2 solutions en cas de désaccord portant sur la vente d’un bien indivis.
3- Modalités de calcul de l’indemnité d’occupation
Lorsqu’un héritier occupe seul un bien en indivision, il est généralement tenu de verser une indemnité d’occupation aux autres cohéritiers. Cette indemnité vise à compenser la jouissance exclusive du bien et est souvent calculée sur la base de la valeur locative du bien, c’est-à-dire le loyer que le bien pourrait générer s’il était mis en location. Il est essentiel de déterminer précisément cette valeur pour éviter des litiges ultérieurs. Faire appel à un expert immobilier ou à une agence immobilière peut s’avérer utile pour obtenir une estimation objective. De plus, il est important de préciser la période concernée par l’indemnité, qui court généralement à partir du jour où l’héritier a commencé à occuper le bien jusqu’au partage effectif de la succession.
4- Procédures judiciaires en cas de désaccord entre héritiers
Lorsque les cohéritiers ne parviennent pas à un accord concernant l’occupation du bien indivis ou le versement de l’indemnité d’occupation, il peut être nécessaire de recourir à une procédure judiciaire. L’un des héritiers peut saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire de la succession. Le juge pourra alors ordonner la vente du bien aux enchères publiques ou attribuer le bien à l’un des héritiers, avec obligation de verser une soulte aux autres pour compenser la différence de valeur. Cette procédure peut être longue et coûteuse, il est donc recommandé de l’envisager en dernier recours, après avoir épuisé toutes les solutions amiables.
5- Solutions amiables pour gérer l’indivision successorale
Afin d’éviter les conflits et les procédures judiciaires, les héritiers peuvent opter pour des solutions amiables pour gérer l’indivision. La mise en place d’une convention d’indivision est une option intéressante. Cette convention, rédigée par un notaire, permet de définir les règles de gestion du bien, les droits et obligations de chaque héritier, ainsi que les modalités de sortie de l’indivision. Elle peut prévoir, par exemple, les conditions dans lesquelles un héritier peut occuper le bien et le montant de l’indemnité d’occupation à verser aux autres. En établissant clairement les règles dès le départ, la convention d’indivision contribue à prévenir les litiges et à faciliter la cohabitation entre les héritiers.
FAQ
1. Un héritier peut-il occuper seul un bien en indivision ?
Oui, un héritier peut occuper un bien indivis, mais cela ne lui confère pas de droits exclusifs. Il doit respecter les règles de l’indivision successorale et, en l’absence d’un accord avec les autres héritiers, il peut être tenu de payer une indemnité d’occupation pour compenser leur perte d’usage du bien.
2. Comment est calculée l’indemnité d’occupation d’un bien en indivision ?
L’indemnité d’occupation correspond généralement à la valeur locative du bien, soit le montant qu’il pourrait générer s’il était loué. Son estimation peut être réalisée par un expert immobilier ou une agence immobilière, et son paiement est dû aux autres héritiers à hauteur de leurs parts dans l’indivision.
3. Que faire si un héritier refuse de payer l’indemnité d’occupation ?
Si un héritier occupe le bien sans verser d’indemnité, les autres indivisaires peuvent engager une action en justice devant le tribunal judiciaire pour exiger une régularisation. Ils peuvent également demander un partage judiciaire de la succession, pouvant aboutir à la vente du bien.
4. Comment sortir de l’indivision lorsque l’un des héritiers refuse de vendre ?
Tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision, car « nul ne peut être contraint de rester en indivision » selon la loi. En cas de refus de vente, un héritier peut proposer un rachat des parts ou saisir le tribunal pour obtenir un partage judiciaire pouvant conduire à la mise en vente du bien.